开发商为夫，物业公司为妻
夫妻恩爱共创幸福小区
　　在现实当中常常会出现这样的现状：一个开发公司开发完了一个小区后便把后面所有的问题全部转交给了物业公司。然后这个开发公司消失了。而物业公司因为利薄，又不太完全掌握开发过程中的所有细节，结果因为不能满足业主所要求解决的问题，导致矛盾便开始激化。矛盾激化后，自然会产生两个严重的后果：一个后果是业主拒绝交纳物业费。本来物业公司因为开发商前期留下来的后患，就是因为没有资金解决，导致了矛盾激化，而业主再拒交物业费更给物业公司伤口上撒了盐。物业公司自然无法接受，接下来的后果自然就是停水停电，停止服务。两败俱伤。第二个后果就是给政府带来麻烦，大量业主投诉，解决不了就围攻政府大门等严重后果。
　　因为这种现象很多地区出现，所以国家后来针对这种现象政府称其为父与子的关系进行了调整：禁止开发公司自己的物业公司接管。这样的后果会是怎样的呢？其实效果并不太好。
　　虽然表面看解脱了这种父与子的关系，但实质上实施起来问题还真不少。我们大家都是搞物业都知道一个小区的物业费的测算是根据整个小区的物业费的收取再冲抵物业需要支出的多种费用来推算出来的。这个费用还要兼顾周围的物业费单价，更需考虑到物管处的审核，所以说这个费用主要是日常的管理费用。但是现实中一个小区的开发绝对是分期开发的，一期的物业费绝对不能支撑物业的整个支出费用的，再加上开发商遗留下来的各种问题的处理也是需要大量的费用来解决的。假若外来的物业公司为了得到市场，在同别的物业公司竞争中自然以低价竞争，最后才能进入小区。物业公司是微利企业，企业的成本又大多是人力成本，为了能保本必然会减少人员的投入，最后的结果就是与原承诺的不相符。时间一长，业主和开发公司便会找上门来。矛盾一激化，事态就恶化。
　　目前在整个物业市场来看，一方面是市场的逐渐扩大和市场的需求的旺盛。另一方面是市场的要求越来越高，竞争更加激烈。针对整个市场的行情，我们株洲的物业公司怎样做？怎样才能把市场做活？怎样才能把企业发展起来，还有盈利？怎样才能把物业公司和开发公司的关系处理好呢？
　　今天我利用一点时间给大家讲一种我个人的观点，可供大家参考。
　　时下常有人同我讲：现在的物业不好做，也有人感到物业管理走到现在，似乎有一点停滞了，不知怎样突破，产生了一种困惑。
　　大家有这样的想法，我个人认为并不是方法和管理上的问题，而是观念上的问题，心态上的问题。如果这个观念上和心态上不突破，你们的物业公司很难往前发展。
　　所以我今天提的观念上的改变是开发企业和物业公司的关系，不是父与子的关系，更不是保姆关系，而是夫与妻的关系。小区就是我们的大家庭，父亲与母亲共同把这个大家庭管理好，一个大的开发集团开发出了多个楼盘，而物业公司同时管理多个小区，就像一个大家族里不同的小家庭一样。夫是阳，妻是阴，夫与妻是平等；夫是山，妻是水；夫是开发企业，妻是物业公司。丈夫本身就是一个健康的有层次的有文化涵养的。负责任的开发商开发出来的小区，必然是一个高层次高品质的小区，而小区开发出来了，只是一个有生命的可以居住的住所，而后期的管理却需要这个母亲物业公司的苦心经营培养。这个小区才能是健康的，活泼的，长寿的。因为是夫妻关系所以大家要有更多的商量，甚至在小区还没有建设时便从物业的各个方面都在前期的设计中得以解决，这样的小区可能更适合居住。
　　物业管理的内容大体上分，应该是三大方面：一方面是报修，也就是开发企业遗留下来的质量问题和后期小区的保修。在房屋保修期后怎样合理有效使用好业主所交纳的维修基金使这个小区更长寿，更长久，更美丽，这一块是前期物业工作量最大的一块。
　　第二方面，就是日常的保洁，保卫，代收各种水电，煤气费，这一块是日常细水长流的工作。
　　第三方面，是文化娱乐层次的，这一块是区别小区管理层次的分水岭，小区的配套管理，会所管理和利用，小区的各种娱乐的开展，有文化有内涵的开始起来。
　　针对这三个大的内容，我分别加以详说。
　　一．报修。这一块工作重心主要在开发商，也就是丈夫必须是正人君子，有社会责任感的，这样的丈夫您才能许配给他，否则你这个姑娘再好也会被你的丈夫拖下水最后被业主给踢出去。
　　开发商在开发前期的定位中，就要定位准确，这个小区是一个高档的还是抵挡的，配套就要跟上，要想到以后物业管理的方便快捷。有的小区在前期广告宣传中，说成是豪宅，可各种配套却没有，给物业管理带来许多后患，例如：小区的物业配套用房信报箱，排水设施的完善，停车位的合理，道路的走向是否合理等等。
　　开发商最需要注意做好的就是产品的质量，房屋本身的质量直接决定了物业公司的命运。在株洲市，我了解到有的小区因为施工质量不满意，导致投诉的人数巨多，使本来物业人员不够的情况下疲于奔命，由此恶性循环，业主因为开发商不满转移到物业身上，为以后的配合埋下了炸弹。
　　我个人认为，开发商的产品一定要在设计中和施工方案中就要把易产生的质量通病加以克服，然后才是在施工中加强管理。
　　例如：房屋的屋顶漏水现象是许多开发商易出现的质量问题，也是用户最易投诉的。我的经世皇城采取的办法就是直接在方案中直接采用坡屋顶的设计手法，使水停留在屋顶的时间最短，同时在防水设计中增加防水层次和工艺，将水的渗漏现象在工艺上便彻底杜绝。
　　再比如：外墙渗水现象也是业主易投诉的质量通病，我们同样采取的办法是在方案中加以消灭。外墙采取大面积的混凝土剪力墙，20公分厚的混凝土墙无论外面多大的雨水也都很难将水渗透过来。即使有一小部分为防止混凝土墙太长而导致收缩，必须加一些砌体，我们也在方案上下足了功夫。首先是在砌砖时用植筋的办法把墙体结构筋植到墙上，然后再进行砌筑，砌筑至少距离顶部20公分的时候停止施工，让其再有效的空间和时间内完成自然收缩，一周后再用砌体砌好并把缝隙填实，为了避免之后的微缩产生裂缝导致雨水进来，里外再挂钢筋网抹平，外面有保温砂浆和抗裂砂浆保护更有一道整体防裂涂料，可以说渗水的现象可以基本上能避免。
　　因为有了这样负责任的丈夫，妻子在后期的管理中，便会省很多心，物业省了心，受益的是我们的业主。业主的口碑胜过一切好的广告。那下一个楼盘自然好卖，良性循环。
　　在质量上除了根据方案和设计以外，还有一个大的问题就是开发商在选择材料上更要下足功夫，这样后期的物业管理在这方面不知要受多少益。在这方面做丈夫的就要有长远眼光要为妻子着想。这就好比丈夫要给妻子买一条项链，一定要买一条货真价实的项链，否则还没有戴一年就生了锈，那就很对不起自己的妻子。
　　我的经世皇城在这方面也下了功夫，我的小区所有用的材料大到电梯，小到一个小小的插座都是用的非常货真价实的产品。例如：大家看到的门，合金的，不生锈，更美观。框和板的厚度都是完全按照国家规范标准1.2和1.8厚。窗用的是金阁的，管材上下水全用的是金德的，还有插座开关用的是朗能的，这些都是国家的名牌产品。
　　有了这些名牌的产品做保障，这个小区便是长寿的健康的后期的物业管理更是方便管理也方便维修。
以上我讲的主要讲开发商应该怎样，下面我着重说一下：
　　二．物业公司应该怎样做，物业既然是妻也是水。如何突破物业管理上的领域，主要是要抓住物业管理的根本，灵魂也是就管理上的心态。
　　物业管理的最高境界是什么？真情，真情似流水，涓涓细流，日久天长的流向我的小区的每一个业主，这个小区便是阳光的，健康的，活泼的，长寿的。反之，物业公司自己制定了一套制度把业主和物业隔离开来，变成了一个管与被管的关系，日久天长矛盾由量变到质变。总有一天会突然爆发而翻了脸。
　　物业公司无论领导还是一般的员工，只要在你的内心有了真情，你就会用真情面对你的业主，真情是感人的磁场，动人的力量，深层的高境界的内涵。我们会发现整个小区也会变得温暖，快乐。服务变成了快乐，工作有了乐趣，业主得到了真情的服务，变的通情达理善解人意，大矛盾变成了小矛盾，小矛盾变成了无矛盾。
　　因为你有了真情，进而你会产生许多的新的好的解决问题的办法，因为真情，你的身上的潜能得以激发，更因为业主的理解支持反过来更加触动了你的真诚。
　　物业与业主的矛盾关系变成了朋友亲人。这还有什么困难克服不了的呢？
　　在坐的不知大家对武术是否喜欢？对以上的观点，我用武术的原理来阐述。武术有上百种门派，可是大家知道不知道武术的所有门派炼到最高境界，就是无派了。也就是无形式就是意。意是武术的最高境界，意动－形动－力动。我炼武术尤其是陈氏太极拳38年之久，我是深有体会。因为意而产生无派的形，进而力量无穷。
　　物业也是同武术的，物业的最高境界就是真情，真情的流露能感天动地。假若你能把业主都看成自己家里的亲人，他们有些事找到你，你会用多种办法去把他们问题解决好。将这些好的方法汇集起来你的物业管理便会上到了一个更高的台阶。
　　举个例子：在业主入住时，交房可能是最辛苦也是最易产生矛盾的时候。怎样解决好业主入住的服务呢？这里便是一个态度的问题，假若业主提出了质量问题，物业按程序只能记录，再通知开发公司，开发公司再通知施工单位，这样时间会很长。有可能导致业主误了装修，矛盾往往会在这个时候产生。可大多数的物业却是这样一个程序，也不能说不对，但这样做就距离物业的最高境界相差很远。而我的经世皇城会怎样做呢？
　　在交房前就从施工单位选拔出小部分的各工种的熟练工人，如水、电工等十几个组成一个强有力的维修突击队，并进行培训，从熟练程度到热情讲话，再到真情的培养。让这些工人变成物业真情的使者。再组成一个管理小组。组队由开发公司，施工企业，物业公司三家组成，共同接待业主。将接待的地点和电话分发给每一位业主。一旦业主发现问题，突击队以最快的速度赶到业主家里进行快速维修，管理小组成员同时做好解释和记录工作。以及维修后的回访工作。这样的安排才可能是最佳的。
　　综上所述：物业和开发商绝对是不能分开的，这个关系的处理直接决定了一个楼盘的品质，当一个好的楼盘小区建设起来了，因为这个关系没能处理好，有可能导致整个小区矛盾不断，最后一个漂亮的小区变成了一个不适合居住的小区。就好比一对夫妻好端端的一个家因为不能处理好关系而导致离婚。
　　所以我认为：开发商为夫，物业公司为妻，夫妻恩爱共创幸福小区！