一.先说土地成本:
土地，无论是中国还是外国,无论是古代还是现代，一直都是稀缺资源.随着我国30年的改革开放进程.土地变的更加牵动着人们的心。国家为了保护有限的这一点耕地，严防死守。可随着全国城镇化的发展进程的加快，城市的扩张对土地的需求是一年强于一年，再加上政府为了避免暗箱操作，采取了公开招拍挂的方式，土地的价格更是涨的飞快，导致了2006年-2007年出现了大量的地王。据国土资源部报告，2008年的土地价格在继续上涨，只是地块的不同涨的幅度不一。再加上那些上市公司从股民手里拿到了大量的资金。拼命到处圈地，更使的有限的土地变的紧张，土地的缺少是最要命的。土地价格快速增涨是一个不争的事实。
二，建安成本：
首先组成建安成本的要素如下：
- 总包单位的费用，一般是主体结构工程，装修；
- 土方工程，基础工程；
- 一般开发商需要分包窗门；弱电系统工程，煤气工程和电梯设备工程；
- 小区的配套市政土建工程，水电工程，小区的园林工由于钢材的迅猛上涨（几乎翻了一倍）导致了与钢才相联的其他材料行业全部调价。由于水泥价格上涨导致了与水泥相联的行业也全部上调价格，应该说开发用的材料几乎全部上涨，没有不涨的，就连运输的车辆费用也因为人工费调价和油价的上涨也做了调整，另外就是人工费调整。
如果株洲的每年房价按20％的上浮（大约涨400-500元）的话，正好这个涨幅没有给开发商得到，而是抵扣了人工费和材料费上涨的幅度。如高层建筑07年大约700-830元/㎡，便可包去，而08年确需要1000-1200元/㎡，增加300-400元，再加上开发商单独分包的和配套的项目调整，正好是400-500元/㎡。
再加上开发商的竞争的因素,大量的品质楼盘的出现,建安成本和设计成本更是大量的增加.如果谁能在08年还能把建安成本包出去的价格回落到07年,那房价有可能降下来。
- 设计费：为了提高品质，许多开发商往往要花大价钱请来的一线城市设计院或国外的设计人员来进行设计，所以设计费的增加也是非常大的。再加上因为人工费的调整，设计成本费也是每年都在增加。包括园林设计费，样板间的设计费，合计起来一个普通楼盘的设计费都在几百万元。
三.管理成本
主要包括：办公用房的租用费，水电费，管理人员的工资、奖金、车辆交通费用交际费用，可以想象这块成本也是无法降下来的，过去给一个普通的工程师1500元/月应该是很高的，而现在3000元/月却很难请到好的。
四.财务成本
在开发企业，财务成本是非常大的，而且是逐年在增加，尤其今年的金融政策使得财务成本和融资成本成倍增加。
有的公司因为财务运转不灵导致了开发进展严重滞后，甚至导致破产。
五.营销成本
主要包括：
⑴售楼部的建设费和装修费；
⑵广告宣传的费用；
⑶销售人员的工资和提成；
⑷其他不可见的费用（如：策划推广费用）。
开发商为了招来客户资源，售楼部的建设档次逐渐增加。广告宣传费用更是每年增加，一个楼盘想不通过广告宣传便能销售出去已是不可能，再加上销售人员的工资和提成，培训等费用也是一笔不小的数目，同时也是逐年上调.
六．开发商的期望利润
过去开发商手里有几百万便能起动几万平米的楼盘，再加上土地的价款不用一次性交齐。政府的政策孔子可以钻，品质也不高，所以开发商的利润期望价值也不高。几百万转三年得一千万也是很高兴得事，而现在一个十万平方米的楼盘前期投资最少也要5-8千万资金，这还需要后继银行贷款跟的上，如果跟不上自有资金还需追加。一个项目，最少也要三年才能结束。算下来也就8-9千万收入，平均到三至四年，每年的收益率也就15％-25％再加上其后所交的企业所得税25％-33％，这样算来还达不到15％-25％的收益。所以开发商的收益期望肯定会逐年增加。
七.国家收取的各种报建费用和税收
国家收取的各种报建费用，各个城市不一样，一线城市较高，二三线城市较低，如果株洲的报建费为每平方米100元左右，但现在也是每年增加。据可靠消息，株洲的报建费马上要翻一番，以后也只能增加，不可能降低。如果降低原则上政府从房地产行业获得的收益将会下降，这是政府不愿意看到的。再加上税收政策也是逐年加强，税率增加。这一块的成本也只有升不可能降.
八.国家的调控政策
国家开始调控房地产一个中心目标就是卡住房产商的脖子，增加开发成本。这样一个方向导致的结果就是由于调控政策导致的成本增加又通过市场规律迅速转嫁到业主身上，所以出现了每调控一次，房价上涨一次，现在国家的金融政策的来紧，导致房产商的融资成本加大。最后必然又会转嫁到房价上。从形势上看国家的这一政策方向仍不会变。所以这一块的成本不会降下来
九.市场的需求度 一个房地产的发展往往于国家的经济大环境有关，如果整个国民经济发展了，房地产业便必然会发展起来，而且会随着经济发展的速度加快而加快，这是客观规律。一个城市的房地产是否能发展和健全，也是和这个城市的总体经济发展有关，如上海的经济发展较快，房产业的发展速度也转快，而西部的经济发展较慢，房产业的发展自然滞后。像沿海一带的县城的开发却远远超过西藏，甘肃的地级市。浙江的一个县级市的房价达到5000元/㎡，比长沙还高。而株洲的发展方向和建设大家都是看的到的，是乐观的，尤其“长株潭一体”的批准更标明了株洲的经济发展方向是光明的。这样经济发展了，自然会带动房产业的发展，房产业的快速发展又会推动株洲的经济发展。同样房价自然会快速跟进，因为每次房产业的发展都表明楼盘的档次的提高。服务的水平增加，而这些必然会是资金成本的增加。如果哪个开发商还想走回到10年前低成本盖出低价位1000元/㎡的房子，那种房子周围环境只能在旧电影里寻找了。
所以这样分析后，房价的涨和降大家自然会得出一个结论，如果有人不管客观事实，硬说房价会大降，可能会让一大部分人雀跃的奉为英雄好人，但是这是不合逻辑的断定的，事实是需要综合实际分析得出结论的。所以涨或降还是自己根据客观实际预测分析吧！ |
